Seguro-fiança na locação: como funciona e quem paga

O seguro-fiança locatícia é uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite no aluguel: o inquilino contrata uma apólice com uma seguradora, que cobre o locador se o aluguel e outras obrigações do contrato não forem pagos. Quem contrata e paga o prêmio é o inquilino, e ele substitui o fiador. Neste texto, explico como o seguro-fiança funciona na prática, o que pesa na aprovação e quando vale comparar com outras garantias.

O que é o seguro-fiança locatícia?

É um seguro contratado pelo inquilino em favor do proprietário. Em vez de apresentar uma pessoa que se responsabilize pela dívida (o fiador), o inquilino apresenta uma apólice. Se houver inadimplência dentro do que a apólice cobre, a seguradora indeniza o locador, e depois pode cobrar o valor do inquilino.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 37, lista as garantias que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O mesmo artigo veda, sob pena de nulidade, mais de uma dessas garantias no mesmo contrato.

Na prática, isso quer dizer: se o contrato prevê seguro-fiança, o locador não pode exigir também um fiador ou um depósito de caução.

Como funciona o seguro-fiança para locação?

O caminho costuma seguir estas etapas:

• o inquilino escolhe o imóvel e combina as condições com o proprietário ou com quem o representa;
• a seguradora (ou o corretor de seguros) recebe os dados do inquilino e do imóvel para analisar a proposta;
• com a proposta aprovada, o inquilino contrata a apólice e o contrato de locação é assinado indicando o seguro como garantia;
• durante a vigência, a apólice precisa estar em dia, porque é ela que sustenta a garantia.

O que a apólice cobre, os limites e as exclusões mudam de uma seguradora para outra. Por isso, leia as condições gerais e os limites antes de contratar, em vez de olhar só o valor. Valores e percentuais dependem da seguradora e do perfil do inquilino, e por isso não cito números aqui: peça a cotação por escrito.

Quem paga o seguro-fiança?

Quem paga é o inquilino, porque a garantia é uma exigência feita a ele. A forma de pagamento (à vista ou parcelado) e a periodicidade dependem da seguradora e do contrato. Se o valor será pago junto com o aluguel ou separado, vale deixar claro por escrito antes de assinar.

Se você é proprietário, também tem papel: o seguro-fiança só funciona bem quando o contrato descreve a garantia corretamente e a apólice acompanha o prazo da locação.

O que reprova no seguro-fiança?

A seguradora analisa o risco antes de aprovar. Cada empresa tem seus critérios, e o motivo da recusa nem sempre é detalhado. Os pontos que costumam ser avaliados são:

• a situação de crédito e o histórico financeiro do inquilino;
• a renda comprovada em relação ao valor do aluguel e dos encargos;
• a consistência dos documentos e dos dados informados;
• as condições do imóvel e do contrato de locação.

Se a proposta for recusada, peça à seguradora ou ao corretor de seguros que explique o que pode ser ajustado. Há outras garantias possíveis, mas lembre que o contrato só pode ter uma delas.

Seguro-fiança, fiador ou caução: qual escolher?

Não há resposta única. Depende do perfil do inquilino e do que o proprietário aceita. Em resumo:

• Seguro-fiança: não exige que o inquilino peça a um conhecido que assuma a dívida; em troca, há o custo da apólice e a análise da seguradora.
• Fiador: depende de alguém de confiança disposto a assumir a responsabilidade pelo contrato, com os riscos que isso traz para essa pessoa.
• Caução: é um valor deixado como garantia; o inquilino precisa ter esse dinheiro disponível no início da locação.

Compare o custo total e as responsabilidades de cada uma antes de assinar, e lembre que o locador só pode exigir uma delas.

Seguro-fiança e o custo total do aluguel

Quem planeja alugar deve olhar além do aluguel: condomínio, IPTU e a garantia entram na conta mensal ou inicial. Expliquei esse raciocínio no post sobre o pacote do aluguel em Santos. Some a garantia ao restante antes de decidir se o imóvel cabe no orçamento.

Depois de assinar o contrato, outra proteção a considerar é o seguro residencial, que cuida do imóvel e dos bens e não substitui a garantia locatícia. Veja as demais opções na página de seguros.

Perguntas frequentes

O seguro-fiança é devolvido ao fim do contrato?

Em geral, o seguro é um prêmio pago pela proteção contratada, e não um depósito como a caução. A devolução, se houver, depende das condições da apólice. Confirme isso com a seguradora antes de contratar.

Posso ter seguro-fiança e fiador no mesmo contrato?

Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

O seguro-fiança cobre tudo o que o inquilino deve?

Depende da apólice. Cada seguradora define o que cobre e o que exclui. Peça as condições gerais e confira os limites antes de assinar.

A proposta foi recusada. O que fazer?

Pergunte à seguradora ou ao corretor de seguros o que pode ser ajustado. Se não houver saída, converse com o proprietário sobre outra modalidade de garantia, lembrando que só uma pode constar no contrato.

Quer ajuda para comparar as opções?

Se você vai alugar ou tem um imóvel para alugar em Santos e na Baixada Santista e quer entender qual garantia faz sentido, me chame pelo WhatsApp (13) 99727-1716 ou pela página de contato. Vemos seu caso e comparamos as coberturas, os limites e as exclusões.

Por Aldo Cesar, corretor de imóveis, CRECI 265410-F.